商业地产风险攀升？工行上调个人商用房首付至70%

『中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，银行政策调整，一般出于两大原因，一个是银行基于风险的考虑，另一个是监管部门的窗口指导，“有可能某方面的贷款在一段时间发放过多，监管部门对其作窗口指导，被动进行政策调整。至于工行的这次调整，可能有主动做风险控制的考虑，也可能是窗口指导。局外人只能猜测。”』

近日，中国工商银行发布《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》(以下简称《通知》)，《通知》内容包括，个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%，商住两用住房的首付比例由45%调整到50%，贷款所购商用房为小区配套底商的首付比例仍为50%。

《通知》还规定，商用房类型应以单套面积相对较小，价格较为稳定，易于处置变现的商住两用房以及住房小区配套底商为主，严控宾馆、酒店、写字楼等个人商用房项目准入，对三、四线城市的个人商用房贷款业务，原则上控制贷款余额只降不增。

对此，一位工行总行人士称，根据市场变化进行相应的风险管理属于商业银行正常的经营行为。但更多有关情况，他表示不愿再透露。

工行北京网点开始执行

目前，这一规定已在北京开始执行。工行北京某支行个人贷款业务经理告诉《每日经济新闻》记者，在具体办理业务的时候，符合相应政策条件的，首付比例也可以做相应调整，但这是有弹性的。

在利率方面，另一位工行业务经理则表示，和之前一样，依照基准利率上浮10%。他同时表示，对于首付比例，并没有看到其他银行做出调整。

《每日经济新闻》记者随后联系了数家股份制商业银行，针对商用房首付比例是否有调整一事进行询问，但对方均表示没听说。

记者通过联系工行上海分行及其部分网点，了解到目前还未正式执行该通知，上海其他行也没有这一方面的变动。但另有媒体报道称，工行这一新规在西安、郑州等地已开始实施。

上述工行总行人士表示，根据市场变化进行相应的风险管理属于商业银行正常的经营行为。但更多有关情况，他表示不愿再透露。

商业地产风险攀升

中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，银行政策调整，一般出于两大原因，一个是银行基于风险的考虑，另一个是监管部门的窗口指导，“有可能某方面的贷款在一段时间发放过多，监管部门对其作窗口指导，被动进行政策调整。至于工行的这次调整，可能有主动做风险控制的考虑，也可能是窗口指导。局外人只能猜测。”

市场有观点认为，这可能和商业地产面临的压力有关。尹中立也分析了当前的商业地产形势，他表示，商业地产和宏观经济周期高度相关，在整个经济增长速度下行的过程中，商业地产收益率普遍下降，“出现了很多铺面出租不掉的情况，这种现象越来越多。”他还分析称，从总量来看，在GDP下行的过程当中，零售业的增长速度也在下滑。

“商业地产近几年面临双重冲击。一个是来自宏观经济的冲击，一个是来自电商的冲击。”尹中立认为，电商对实体门店形成了较大影响，“以零售业为代表的商业模式发生了非常大的变化，以前主要靠在路边租一个商店去营销，这种模式被电商所取代。”

长富汇银基金执行总裁杨明伟告诉《每日经济新闻》记者，这说明银行对房地产市场的未来走势持谨慎态度，“从全国范围内来看，商用房存量较大，相比住宅而言去库存速度较慢。银行从风险管理的角度来说，提高首付比例有助于降低自身承担的风险。”

他进一步分析称，目前一线及热点二线城市调控政策已经开始逐渐收紧，前期过快上涨的房价涨幅已开始逐步放缓，需求集中释放以后，成交量也有调整的迹象。我国房地产市场经历了上半年的大幅上涨后，下半年出现调整的可能性较大。从行业层面来看，受经济放缓和互联网冲击等影响，实体店铺的盈利能力逐渐下降，甚至已经有不少店铺倒闭。从降低自身不良贷款率来说，银行应该选择盈利能力高、容易变现的优质资产。经营不善的商用房将很难变现，因此，提高商用房首付比，减少贷款额度，可以从一定程度上降低不良资产带来的风险。

尹中立则表示，对个人商用房的房贷收紧，其影响是有限的，“商业地产还不至于影响整个宏观经济运行，因为整个房地产当中，商业地产只占百分之二三十，住宅才是大头。用不着把这个事情扩大化。”

杨明伟也认为，银行收紧贷款主要出现在个别城市、个别领域，目的主要是为了控制风险，并不能改变流动性保持宽松的基本面。目前我国经济下行压力依然很大，“稳增长”仍是当前经济工作的当务之急，而宽松的货币政策有助于刺激经济的恢复。当前实体经济融资难仍未得到明显改善，央行将继续“呵护”市场流动性，我国低利率的宽松政策还将持续。

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《商业银行收费行为执法指南》印发

据7月1日消息，规范商业银行收费是缓解融资难融资贵的重要一环。自2013年以来，国家发改委围绕减轻企业负担、服务实体经济发展这一主线，积极规范商业银行服务收费行为。第三方评估显示，62.59%的企业认为，与前几年相比，银行涉企收费治理取得积极进展。2015年10月，按照国务院统一部署，国家发改委组织再次开展商业银行收费检查，检查发现商业银行收费行为得到有效规范，如收费项目大幅减少，贷款捆绑收费现象有所改善，同业业务有所规范，内部管理机制不断完善。但是，仍然存在一些问题，如出现了强制将流动资金贷款转为承兑汇票推高企业融资成本等新问题，与贷款挂钩只收费不服务，对小微企业优惠政策落实不到位，超标准、超范围收费等问题仍然存在。

为落实《中共中央国务院关于推进价格机制改革的若干意见》(中发[2015]28号)精神，引导商业银行进一步规范收费行为，促进银行业健康发展，国家发展改革委总结几年来价格主管部门执法实践，广泛征求意见，近日印发《商业银行收费行为执法指南》(简称《指南》)。

全文共26条：第一条至第三条规定了执法主体和适用对象。执法主体为县级以上人民政府价格主管部门，适用于在中华人民共和国境内发生的商业银行收费行为。第四条至第七条对价格主管部门依法行政提出总体要求，要认真履行价格监管责任，遵守中央廉洁从政的各项要求，及时完善监管政策，推动商业银行收费管理做“项目实”、“服务实”、“管理实”。第八条至第十一条明确了商业银行收费行为应当遵循的基本要求，即严格执行政府指导价、政府定价，合理确定市场调节价领域的收费项目和标准，遵循依法合规、平等自愿、息费分离、质价相符的原则，做好明码标价和收费公示，不折不扣地落实优惠措施。第十二条至第二十二条列举了商业银行收费行为可能被认定为违法的情形，如不执行政府指导价政府定价、不执行总行价目表、只收费不服务、将工作职责转为有偿服务、强制收费、强制办理承兑汇票、转嫁成本等。第二十三、二十四条从正反两个方面，对商业银行规范收费行为提出指导性意见。正面引导主要包括明确收费项目、制定服务规程、提高服务专业化水平、健全服务档案、完善收费投诉处理制度等。可能导致违规收费的消极因素包括不合理的中间业务收入增长目标和绩效考核指标，收费项目对应的服务内容不明确、过于笼统等。第二十五条规定商业银行违反《反垄断法》规定，按反垄断有关规定查处。第二十六条明确《指南》自印发之日起实施。《指南》另附《商业银行收费检查文件汇编目录》和《商业银行违规收费典型案例》，列举了只收费不服务、超出价目表收费、违规收取委托贷款手续费、转嫁成本、强制服务并收费、不执行政府指导价政府定价等6大类17个典型案例，每个案例代表一种违规收费类型，突出可操作性，为商业银行提供全面、明确、细化的指导，也是价格主管部门查处商业银行违规收费行为的指南。

《指南》以规范行政执法为切入点，总结了商业银行收费存在的普遍性和一般性问题，对收费行为应当遵循的原则做了较为详尽的阐述，对可能被认定为违规收费行为的情形逐条列举，根据执法实践进行归纳和解读，为商业银行日常操作提供参考，引导商业银行规范收费行为，强化内部监管，从而推动商业银行系统整体上的规范和健康、可持续发展。《指南》进一步明确了价格主管部门认定违规收费行为的政策界限，也有利于统一各级价格主管部门的执法尺度，规范价格行政执法行为。