房地产营改增实务操作及税务风险应对

  8月18日，视野思享会第52期主题为《房地产企业营改增实践思考》，本期分享主要分析营改增对房地产企业的影响、介绍房地产企业增值税会计科目的设置，并从房地产业务出发简单介绍一下具体的营改增实务操作及相关的税务风险管理。

本次邀请到的主导嘉宾曰也，是某房地产企业的审计部主管，曾在事务所工作多年，从事过审计、税务工作，具备注会、注评、注税和高会资格，并是视野特训营和视野知行社成员。

　　嘉宾曰也首先介绍了房地产企业的运作特征，如房地产开发项目投资大、开发周期长、资金密集性等特点。营改增对房地产企业的影响有很多方面，比如组织结构、营销模式、融资现金流等，都对财务方面有重要的影响。例如，营改增之前，房地产企业是在项目所在地按照5%缴纳营业税的，不管是母子公司结构、总分公司结构还是项目部管理结构，交税模式都是一样的。但营改增之后缴纳增值税时，不一样的组织结构交税方式和地点就不一样了，分公司和项目部只能在机构所在地预交3%增值税，在纳税义务实现时再在机构所在地进行纳税申报。这样就造成在项目所在地缴纳的税款和过去营业税模式下的不一致，可能会影响和项目所在地税务机关及相关部门的关系。但是房地产企业由于资质的要求有时又不能采用母子公司结构，这就需要企业在选择组织结构时提前综合考虑营改增等各方面因素。

　　营改增后，房地产企业计税模式、计税方法、供应商的选择及合同的签订、发票的审核与管理等方面都相应的有了很大的变化。嘉宾曰也认为，首先需要加强对财务相关人员的培训，了解企业的业务流程和成本费用构成，分析不同税率、税种对企业税负的影响，积极进行调整，从而实现税收利益的最大化；还要增强其风险意识，防止发生不必要的损失和风险。嘉宾曰也强调，财务人员还应多主动了解相关财税政策，充分利用税收优惠为企业创造更大利润。嘉宾曰也认为，营改增可以倒逼企业提高管理水平，建议企业从纳税风险、资金成本、税收成本等多方面进行综合考虑。

嘉宾曰也提醒，增值税的核心是票据，要注意专用发票180天的认证期，同时还要防范收到虚开的增值税专用发票。如果是商业地产项目，可能会存在大量企业购房者，需要索取专用发票抵扣其销项税额，还会影响老项目选择计税方法的考虑。还有部分省份对预收账款收到时要求开具普通发票，纳税义务发生后还需要先开具红字增值税普通发票冲减预收款已开具的增值税普通发票，再全额开具增值税专用发票。

嘉宾曰也结合自己在实务中的操作经验，介绍了房地产企业增值税会计科目的设置，并利用案例的形式详细讲解了房地产企业营改增业务具体实务操作过程，着重强调了各个环节可能遇到的税务风险问题，并指出税务风险要点及防范措施。

　　嘉宾曰也总结，营改增后对房地产企业的影响，虽然复杂，但是也为企业创造了更大的税收筹划空间，作为财务人员我们就要努力提升自己各方面的知识能力，更好地去积极应对各种变化。

　　为了本次分享，嘉宾经过了2次的试讲，3次的内容完善，为了把最详尽的内容呈现出来，嘉宾和助教做了很多的努力，网友对此次分享也给了极高的评价。参与者朱雀0313发帖称：“我感觉这次的分享有四好：一好，前期资料搜集的很充分；二好，嘉宾课件做的很细致；三好，嘉宾一看就是经验丰富，讲的很干货，点出的都是平时遇到的难题；四好，我学的很好！”